faq gestion
LES MISSIONS D’UN GESTIONNAIRE
Le gestionnaire locatif a plusieurs missions dans la gérance du bien immobilier en location.
Nous procédons à la commercialisation du bien sur différents supports et faisons visiter le bien après une pré-sélection des candidats.
Nous faisons une étude de solvabilité du candidat locataire et validons le dossier avec le propriétaire en apportant notre conseil professionnel. L’intégralité des pièces justificatives sont étudiées, vérifiées et contrôlées.
Nous procédons à l’établissement du contrat de location en respectant la législation en vigueur avec l’intégralité des diagnostics obligatoires pour une location.
Nous procédons à l’état des lieux d’entrée dans le logement avec remise des clés.
Nous procédons aux appels des loyers et réception des règlements par virement, prélèvement, chèque ou paiement en ligne.
Nous procédons à la révision des loyers annuellement en fonction de l’indice INSEE.
Nous effectuons la régularisation annuelle des charges locatives après réception des arrêtés comptables du syndic.
Nous nous assurons du paiement des loyers avec relance simple sans frais le 10 de chaque mois et mise en demeure au 20 si le loyer n’est pas régularisé en intégralité.
Si le bien est en copropriété, nous effectuons le paiement des charges dues au syndic sous réserve de la disponibilité des fonds.
En cas de travaux dans le logement, nous assistons l’intermédiaire avec le propriétaire et faisons intervenir les prestataires uniquement après accord du propriétaire.
Nous établissons un compte rendu de gestion trimestriel avec reversement des loyers.
Nous assurons le suivi du contentieux en cas de non-paiement des loyers et, après accord du propriétaire, nous gérons la procédure étape par étape.
En cas de départ du locataire, dès réception du préavis, nous effectuons une pré-visite du logement afin d’anticiper d’éventuels travaux.
À la fin du contrat, nous procédons à l’état des lieux de sortie et mandatons les prestataires nécessaires à la remise en état du logement afin d’assurer une relocation rapide.
Nous apportons également un rôle de conseil concernant les nouvelles législations en matière de logement décent.
Nous procédons à la commercialisation du bien sur différents supports et faisons visiter le bien après une pré-sélection des candidats.
Nous faisons une étude de solvabilité du candidat locataire et validons le dossier avec le propriétaire en apportant notre conseil professionnel. L’intégralité des pièces justificatives sont étudiées, vérifiées et contrôlées.
Nous procédons à l’établissement du contrat de location en respectant la législation en vigueur avec l’intégralité des diagnostics obligatoires pour une location.
Nous procédons à l’état des lieux d’entrée dans le logement avec remise des clés.
Nous procédons aux appels des loyers et réception des règlements par virement, prélèvement, chèque ou paiement en ligne.
Nous procédons à la révision des loyers annuellement en fonction de l’indice INSEE.
Nous effectuons la régularisation annuelle des charges locatives après réception des arrêtés comptables du syndic.
Nous nous assurons du paiement des loyers avec relance simple sans frais le 10 de chaque mois et mise en demeure au 20 si le loyer n’est pas régularisé en intégralité.
Si le bien est en copropriété, nous effectuons le paiement des charges dues au syndic sous réserve de la disponibilité des fonds.
En cas de travaux dans le logement, nous assistons l’intermédiaire avec le propriétaire et faisons intervenir les prestataires uniquement après accord du propriétaire.
Nous établissons un compte rendu de gestion trimestriel avec reversement des loyers.
Nous assurons le suivi du contentieux en cas de non-paiement des loyers et, après accord du propriétaire, nous gérons la procédure étape par étape.
En cas de départ du locataire, dès réception du préavis, nous effectuons une pré-visite du logement afin d’anticiper d’éventuels travaux.
À la fin du contrat, nous procédons à l’état des lieux de sortie et mandatons les prestataires nécessaires à la remise en état du logement afin d’assurer une relocation rapide.
Nous apportons également un rôle de conseil concernant les nouvelles législations en matière de logement décent.
LA GARANTIE LOYER IMPAYES
La GLI (assurance loyers impayés) est une assurance souscrite personnellement par le bailleur ou par l’intermédiaire de son mandataire. La GLI garantit le paiement des loyers et des dégradations dont le locataire pourrait s’être rendu responsable.
Elle concerne majoritairement les logements à usage d’habitation, qu’ils soient loués à des personnes physiques ou morales. Ce sont généralement des particuliers qui achètent pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite. Les impayés peuvent avoir un effet dévastateur sur le plan financier.
L’étendue de la garantie est contractuelle. En effet, chaque contrat définit sa couverture : loyers, charges locatives, détériorations immobilières, frais de contentieux, vacance locative (option), montant de la franchise éventuelle, plafond de garantie…
Sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties, la garantie loyers impayés assure le bailleur pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs.
Au départ du locataire en place, la validation préalable du dossier du nouveau candidat locataire est obligatoire.
Elle concerne majoritairement les logements à usage d’habitation, qu’ils soient loués à des personnes physiques ou morales. Ce sont généralement des particuliers qui achètent pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite. Les impayés peuvent avoir un effet dévastateur sur le plan financier.
L’étendue de la garantie est contractuelle. En effet, chaque contrat définit sa couverture : loyers, charges locatives, détériorations immobilières, frais de contentieux, vacance locative (option), montant de la franchise éventuelle, plafond de garantie…
Sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties, la garantie loyers impayés assure le bailleur pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs.
Au départ du locataire en place, la validation préalable du dossier du nouveau candidat locataire est obligatoire.
QUELS DIAGNOSTICS SONT NECESSAIRES POUR LA LOCATION ?
Vendeur ou acquéreur, propriétaire ou locataire, particulier ou professionnel, nous sommes tous concernés par les diagnostics immobiliers obligatoires.
L'objectif ? Introduits par les pouvoir publics depuis la fin des années 90, et progressivement étendus, les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour objectif la protection :
- des occupants (propriétaires ou locataires) ;
- des travailleurs (évaluation des risques pour les travailleurs et occupants, avant travaux sur le bâti) ;
- de l'environnement (sensibilisation à l'impact de l'activité humaine sur notre planète).
Les diagnostics sont à considérer comme des états des lieux de présence (ou non) de dangers.
(*) Diagnostics réalisés par un opérateur disposant de la certification appropriée.
Une fois tous les diagnostics réalisés, ils sont mis ensemble et composent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le DDT doit être attaché par le bailleur au contrat de location lors de la signature ou le renouvellement du bail.
• Mon logement est en classe énergétique F ou G
Une passoire thermique en vue d'une location future, vous obligera à y effectuer des travaux de rénovation énergétique. En effet, depuis le 25 aout 2022, les biens classés F et G sont soumis à un gel des loyers.
De plus, leur location sera interdite respectivement à partir du 1er janvier 2025 et 1er janvier 2028, à moins que des travaux soient effectués d'ici là pour obtenir une étiquette énergétique de classe E. Il est à noter que la location des biens classés E sera interdite en 2034.
La loi de location des passoires thermiques oblige à des travaux de rénovation sur différents postes comme :
- Isolation des murs et de la toiture
- Réfection de la toiture
- Changement des portes et des fenêtres
- Installation d'un système de chauffage performant (pompe à chaleur, par exemple) utilisant des énergies moins carbonées
- Utilisation d'un chauffe-eau solaire ou autre
- Mise en place d'une ventilation mécanique à double-flux (VMC)
L'objectif ? Introduits par les pouvoir publics depuis la fin des années 90, et progressivement étendus, les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour objectif la protection :
- des occupants (propriétaires ou locataires) ;
- des travailleurs (évaluation des risques pour les travailleurs et occupants, avant travaux sur le bâti) ;
- de l'environnement (sensibilisation à l'impact de l'activité humaine sur notre planète).
Les diagnostics sont à considérer comme des états des lieux de présence (ou non) de dangers.
| Le diagnostic à réaliser | La condition de réalisation |
|---|---|
| Dossier Technique Amiante ou sa fiche récapitulative pour les parties communes (DTA) | Pour les parties communes de tous les bâtiments collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997 (*) |
| Dossier Amiante- Partie Privative (DAPP) | Pour toutes les parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation |
| DPE | Pour tout bien chauffé |
| Electricité | Dans les logements pour les installations de plus de 15 ans (*) |
| Gaz | Dans les logements pour les installations de plus de 15 ans (*) |
| Constat de Risque d’Exposition au Plomb (Crep) | Pour tout logement d’avant 1949 (*) |
| Mesurage surface habitable (Loi Boutin) | Pour tout logement |
| Etat des lieux | Pour tout logement et bail commercial |
| Etat des risques naturels miniers et technologiques | Pour tout bien |
| Information radon | Pour les biens situés dans une zone à risque. |
(*) Diagnostics réalisés par un opérateur disposant de la certification appropriée.
Une fois tous les diagnostics réalisés, ils sont mis ensemble et composent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le DDT doit être attaché par le bailleur au contrat de location lors de la signature ou le renouvellement du bail.
• Mon logement est en classe énergétique F ou G
Une passoire thermique en vue d'une location future, vous obligera à y effectuer des travaux de rénovation énergétique. En effet, depuis le 25 aout 2022, les biens classés F et G sont soumis à un gel des loyers.
De plus, leur location sera interdite respectivement à partir du 1er janvier 2025 et 1er janvier 2028, à moins que des travaux soient effectués d'ici là pour obtenir une étiquette énergétique de classe E. Il est à noter que la location des biens classés E sera interdite en 2034.
La loi de location des passoires thermiques oblige à des travaux de rénovation sur différents postes comme :
- Isolation des murs et de la toiture
- Réfection de la toiture
- Changement des portes et des fenêtres
- Installation d'un système de chauffage performant (pompe à chaleur, par exemple) utilisant des énergies moins carbonées
- Utilisation d'un chauffe-eau solaire ou autre
- Mise en place d'une ventilation mécanique à double-flux (VMC)
VERIFIER UN DOSSIER LOCATAIRE
L’AUGMENTATION DU LOYER EN ZONE TENDUE
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration : Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur... ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer
Exemple : Si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €. S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 €), son application sera étalée sur 6 ans. Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1re année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2e année de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration : Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur... ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer
Exemple : Si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €. S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 €), son application sera étalée sur 6 ans. Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1re année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2e année de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.
LES REPARATIONS LOCATIVES
Vous voulez savoir à quoi correspondent les réparations locatives ?
Il s'agit de l'entretien courant et des petites réparations qui sont à la charge du locataire pendant toute la durée du bail. Le locataire doit les faire lui-même ou les faire faire par un professionnel. Nous vous présentons la liste des réparations locatives les plus fréquentes.
Fenêtre et porte
Le locataire doit assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres. En conséquence, il doit entretenir les petites parties mécaniques des portes et fenêtres, ce qui implique notamment de faire les interventions suivantes :
- Graisser les gonds et les charnières
- Faire les petites réparations des boutons et des poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture
- Remplacer les petites pièces des serrures (boulon, verrou)
- Graisser les petites pièces des serrures et verrous
- Remplacer les clefs égarées ou abîmées
Vitrage
Le locataire doit faire l'entretien courant des vitres, ce qui comprend notamment la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées.
Store et volet
Le locataire doit entretenir les stores, ce qui implique notamment d'en graisser le mécanisme et d'en remplacer les cordes, les poulies ou quelques lames. Concernant les volets, le locataire doit les réparer lorsqu'il est responsable de leur dégradation. Si tel n'est pas le cas, c'est au propriétaire de le faire.
Serrure et verrou de sécurité
Concernant la serrure et le verrou de sécurité, le locataire doit notamment les graisser, remplacer les petites pièces et faire refaire une clé perdue ou abîmée.
Grille de portail
Le locataire doit entretenir les grilles de portail, ce qui implique notamment de les nettoyer, de les graisser et d'en remplacer les boulons et verrou.
Plafond, mur, cloison
Le locataire doit maintenir propres les plafonds, murs et cloisons du logement. Il doit également faire les petites réparations suivantes :
- Faire les petits raccords de peintures et de tapisseries
- Remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique...)
- Reboucher les trous éventuellement faits, par exemple suite à la pose de tableaux, de miroirs...
Revêtement de sol
Le locataire doit entretenir les revêtements de sol. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :
- Cirer, entretenir la vitrification du parquet et remplacer quelques lames du parquet
- Poser des raccords de moquette (ou de tout autre revêtement), notamment en cas de taches ou de trous
Placard et menuiseries
Le locataire doit remplacer les tablettes et tasseaux de placard et en réparer le dispositif de fermeture. Le locataire doit entretenir les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures), ce qui implique notamment de fixer des raccords et de remplacer des pointes de menuiseries.
Canalisation d'eau
Le locataire doit dégorger et remplacer les joints et les colliers des canalisations d'eau. À savoir, si la vétusté des canalisations provoque une fuite d'eau, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire les réparations nécessaires.
Canalisation de gaz
Le locataire doit entretenir les canalisations de gaz. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :
- Entretenir couramment les robinets, les siphons et les ouvertures d'aération
- Remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement
Fosse septique
Le locataire doit vidanger les fosses septiques, les puisards et les fosses d'aisance. À savoir, c'est le propriétaire qui doit curer la fosse septique.
Chauffage, eau chaude et robinetterie
Le locataire doit entretenir les installations de chauffage, d'eau chaude et la robinetterie. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :
- Remplacer les bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz
- Rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries
- Remplacer les joints, les clapets et la presse-étoupe des robinets
- Remplacer les joints, les flotteurs et les joints cloche de la chasse d'eau
Le locataire doit faire faire l'entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire. Il doit faire ramoner les conduits de ventilation et d'évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée, VMC...).
Évier et appareil sanitaire
Le locataire doit entretenir l'évier et les appareils sanitaires du logement, ce qui implique notamment de nettoyer les dépôts de calcaire et de remplacer les tuyaux flexibles de douche.
Electricité
Le locataire doit entretenir et réparer certains équipements électriques. Il s'agit notamment des équipements suivants :
- Ampoule et tube lumineux
- Baguette ou gaine de protection
- Coupe-circuit et fusible
- Interrupteur
- Prise de courant
Autres équipements
Le locataire doit entretenir et faire les petites réparations des autres équipements indiqués dans le bail. Il peut s'agir, par exemple, des équipements suivants :
- Réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle
- Hotte aspirante
- Adoucisseur
- Meuble scellé
- Cheminée, capteur solaire, pompe à chaleur
- Glace et miroir
- Antenne
Le locataire doit faire ramoner les conduits d'évacuation des fumées et gaz. Il doit également nettoyer les conduits de ventilation. Le locataire doit entretenir et remplacer le détecteur de fumée. C'est le propriétaire qui doit acheter et installer le détecteur de fumée initial.
Il s'agit de l'entretien courant et des petites réparations qui sont à la charge du locataire pendant toute la durée du bail. Le locataire doit les faire lui-même ou les faire faire par un professionnel. Nous vous présentons la liste des réparations locatives les plus fréquentes.
Fenêtre et porte
Le locataire doit assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres. En conséquence, il doit entretenir les petites parties mécaniques des portes et fenêtres, ce qui implique notamment de faire les interventions suivantes :
- Graisser les gonds et les charnières
- Faire les petites réparations des boutons et des poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture
- Remplacer les petites pièces des serrures (boulon, verrou)
- Graisser les petites pièces des serrures et verrous
- Remplacer les clefs égarées ou abîmées
Vitrage
Le locataire doit faire l'entretien courant des vitres, ce qui comprend notamment la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées.
Store et volet
Le locataire doit entretenir les stores, ce qui implique notamment d'en graisser le mécanisme et d'en remplacer les cordes, les poulies ou quelques lames. Concernant les volets, le locataire doit les réparer lorsqu'il est responsable de leur dégradation. Si tel n'est pas le cas, c'est au propriétaire de le faire.
Serrure et verrou de sécurité
Concernant la serrure et le verrou de sécurité, le locataire doit notamment les graisser, remplacer les petites pièces et faire refaire une clé perdue ou abîmée.
Grille de portail
Le locataire doit entretenir les grilles de portail, ce qui implique notamment de les nettoyer, de les graisser et d'en remplacer les boulons et verrou.
Plafond, mur, cloison
Le locataire doit maintenir propres les plafonds, murs et cloisons du logement. Il doit également faire les petites réparations suivantes :
- Faire les petits raccords de peintures et de tapisseries
- Remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique...)
- Reboucher les trous éventuellement faits, par exemple suite à la pose de tableaux, de miroirs...
Revêtement de sol
Le locataire doit entretenir les revêtements de sol. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :
- Cirer, entretenir la vitrification du parquet et remplacer quelques lames du parquet
- Poser des raccords de moquette (ou de tout autre revêtement), notamment en cas de taches ou de trous
Placard et menuiseries
Le locataire doit remplacer les tablettes et tasseaux de placard et en réparer le dispositif de fermeture. Le locataire doit entretenir les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures), ce qui implique notamment de fixer des raccords et de remplacer des pointes de menuiseries.
Canalisation d'eau
Le locataire doit dégorger et remplacer les joints et les colliers des canalisations d'eau. À savoir, si la vétusté des canalisations provoque une fuite d'eau, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire les réparations nécessaires.
Canalisation de gaz
Le locataire doit entretenir les canalisations de gaz. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :
- Entretenir couramment les robinets, les siphons et les ouvertures d'aération
- Remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement
Fosse septique
Le locataire doit vidanger les fosses septiques, les puisards et les fosses d'aisance. À savoir, c'est le propriétaire qui doit curer la fosse septique.
Chauffage, eau chaude et robinetterie
Le locataire doit entretenir les installations de chauffage, d'eau chaude et la robinetterie. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :
- Remplacer les bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz
- Rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries
- Remplacer les joints, les clapets et la presse-étoupe des robinets
- Remplacer les joints, les flotteurs et les joints cloche de la chasse d'eau
Le locataire doit faire faire l'entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire. Il doit faire ramoner les conduits de ventilation et d'évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée, VMC...).
Évier et appareil sanitaire
Le locataire doit entretenir l'évier et les appareils sanitaires du logement, ce qui implique notamment de nettoyer les dépôts de calcaire et de remplacer les tuyaux flexibles de douche.
Electricité
Le locataire doit entretenir et réparer certains équipements électriques. Il s'agit notamment des équipements suivants :
- Ampoule et tube lumineux
- Baguette ou gaine de protection
- Coupe-circuit et fusible
- Interrupteur
- Prise de courant
Autres équipements
Le locataire doit entretenir et faire les petites réparations des autres équipements indiqués dans le bail. Il peut s'agir, par exemple, des équipements suivants :
- Réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle
- Hotte aspirante
- Adoucisseur
- Meuble scellé
- Cheminée, capteur solaire, pompe à chaleur
- Glace et miroir
- Antenne
Le locataire doit faire ramoner les conduits d'évacuation des fumées et gaz. Il doit également nettoyer les conduits de ventilation. Le locataire doit entretenir et remplacer le détecteur de fumée. C'est le propriétaire qui doit acheter et installer le détecteur de fumée initial.